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Immobilienverkauf

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Eine Immobilie verkaufen

Unsere Erfahrung beziehen sich auf den Verkauf, jedoch können auch Leute die eine "Bestandsimmobilie" suchen von den Erfahrungen profitieren.

  1. Wie viel ist die Immobilie wert?
  • Sobald bekannt ist das man verkaufen möchte, lohnt sich ein Blick auf die Immobilienseiten im Internet, dabei gewinnt man ein gutes Gefühl für den Wert Bauähnlicher Häuser und Grundstückspreise in der Gegend. Ein Beispiel: Immobilienscout24
  • Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für die Region kann man im Netz suchen, beim Bauamt erfahren (anrufen genügt sicher) oder bei Immobiliengutachtern höflich anrufen.
  • Ein Immobiliengutachter wäre auch eine gute Wahl, wenn man etwas sicherer an die Sache rangehen möchte. Ein richtiges und ausführliches Gutachten kostet mehrere hundert Euro, es gibt aber noch die s.g. Kurzgutachten. Bei uns hat dieses ca. 80€/h gekostet. Einziger Nachteil vom Kurzgutachten: es ist nicht gerichtlich verwendbar.
  • Für Haussuchende ist es sicher auch sehr hilfreich, z.B. für spätere Preisverhandlungen, die anderen zum Verkauf stehenden Häuser der Umgebung anzusehen. Man bekomme ein gutes Gefühl für den Wert der Häuser in dieser Gegend. Auch interessant die verschiedenen Ausstattungen, z.B. zwei Bauähnliche Häuser eines mit ausgebautem Dachboden und das andere mit "ausbaufähiges Dachboden" für den gleichen Preis?. Neben Haus und Grund müssen auch die örtlichen Gegebenheiten, wie  Kitas, Schulen, Ärzte, Einkaufmöglichkeiten, Arbeitswege und öffentliche Anbindung wichtig.

 

  1. Mit oder ohne Makler?
  • Ohne Makler:
I      Internetrecherche erforderlich, wie sowas abläuft
II    Anzeigetext muss selber verfasst werden. Ich hatte mir Anzeigetexte schon lange vorher abgespeichert und die als Vorlage verwendet (für Formulierungen etc.) Außerdem sind Ort Infos: wie Verkehrsanbindung, "Öffis", Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten interessant
III    Hausfotos machen: außen und innen. Meine Persönliche Meinung: Besonders auf Fotos wirkt ein überwiegend leerer Raum, d.h. ohne die vielen persönlichen Dinge (Kerzen, Vasen, Tischschmuck, Zeitungen, Deko und Urlaubserinnerungen), viel ordentlicher. Für jede Hausbesichtigung halte ich es allerdings für übertrieben, schließlich wird die Immobilie ja noch bewohnt.
 
  
 
Außerdem hab ich die Erfahrung gemacht das die echten Kameras weitwinkelige Bilder machen als Tablet oder Smartphone
 
IV    Anzeige schalten: Bei ImmobilienScout24 (zu meiner Zeit die größte Immobilienplattform im Netz) kostete die Anzeige für ein Monat 99€ und für 3 Monate 199€  (Preise möglicherweise zwischenzeitlich angepasst).
V    Energieausweis: Gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009 oder neuer) muss für Immobilien so ein Energieausweis / -pass erstellt werden. Der Käufer und sogar schon der Interessent haben das Recht sich solch einen vorzeigen zu lassen. Ist der Kauf abgeschlossen und es wurde noch kein Energieausweis erstellt, können sehr hohe Busgelder im 5stelligen Bereich drohen.

Es gibt 2 Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsbasierten  und den Energiebedarfsbasierten. Der Erste (> 50€) reicht für Häuser ab 1977 und es genügen die Energieverbrauchswerte aus den Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre (+Baujahr, Wohnfläche, usw.). Der Zweite ist für Neubauten und Bestandsimmobilien älter als 77'er Baujahr. Dieser ist auch bei weitem teurer.

VI    Termine koordinieren. Nachdem die Anzeige geschaltet ist werden womöglich schon am gleichen Tag sich Interessenten melden (manche nutzen automatischen Suchmasken die die Seiten zur Verfügung stellen und werden automaisch informiert bei Neueinstellungen die auf ihr Suchprofil passt - auch interessant für Haussuchende). Wichtig hier natürlich immer zeitnah antworten und Mails im Überblick behalten (ich hatte Unterordner im Posteingang und alle noch nicht erledigten waren markiert / klassische Notizzettel erfüllen aber sicher auch ihren Zweck)

Vorteil:    die Anzeige ist zweifellos für Käufer interessanter weil sie die Maklergebühren sparen. Worte wie "ohne Makler" oder "Provisionsfrei" gleich im Anzeigetext machen aufmerksam auf die Anzeige
Nachteil:    Punkt I bis V muss eben selbst erledigt werden und viele scheinbare Interessenten sind Makler. Auch Makler sehen diese Anzeige und einige werden mit allen Tricks versuchen in ihr Haus zu kommen und evtl. einen Vertrag zu schließen.  Man sollte sich im Vorfeld im klaren sein ob man mit oder ohne Makler verkaufen möchte und dies am Telefon auch deutlich sagen. Bei uns waren es meist Anrufe von der Art: "wir sind interessiert….Termin für eine Besichtigung", schon nach wenigen Fragen stellte sich heraus "Nein nicht für mich, für Kunden von uns…". Vorsicht hier, es ist deren Geschäft und manche greifen tief in die Trickkiste. Auch gibt es Leute, die scheinbar Spaß an Hausbesichtigungen haben ohne die Absicht sich eine Immobilie zu kaufen, diese "zeitverschlingenden"  Termin werden nicht ausbleiben

  • Mit Makler:

 Vorteil:    Punkt I bis V aus dem vorigen Abschnitt wird vom Makler übernommen. Idealerweise sollte man für den Preis damit keine Arbeit haben und die Interessentenkoordinierung wird sicher auch vorgefiltert (andere Makleragenturen und Spass-Hausbesichtiger).

 Erfahrungen von Bekannten:  eigene Erfahrung mit Maklern konnten wir nicht sammeln, daher hier was wir von Bekannten, ehemaligen Nachbarn etc. gehört hatten (ich möchte hier jedoch nicht unerwähnt lassen das Dinge die schlecht liefen meist besser im Gedächtnis bleiben und weitererzählt werden als Dinge die gut liefen)

Fall 1: Das Ehepaar hatte eine Art freien oder offenen Vertrag mit der Maklerin. Als sie die Zusage von den Interessenten erhielten, versuchten diese im Alleingespräch (ohne die Maklerin) den Verkaufspreis um einen, relativ zum Hauspreis, eher kleiner Betrag runter zu handeln. Die Verkäufer willigten ein. Die Maklerin war darüber derart verärgert das sie das schon ältere Paar beim Notartermin und anderen nachfolgenden Formalitäten alleine lies.

Fall 2: das Haus wurde zu einer Zeit verkauft als die Zinsen sehr hoch waren und die Nachfrage eher gering. Das Haus stand lange zum Verkauf. Anlass war eine Trennung. Die Käufer, gut vorbereitet, hatten leichtes Spiel zum runterhandeln, da das getrennte Paar die "Sache über die Bühne haben wollte", der Makler hätte den Verkäufern beratend zur Seite stehen müssen und beim "Preisdrücken" dagegenhalten müssen, was er gar nicht tat (laut späteren "Gartenzaungesprächen"). Letztlich wurde das Haus weit unter Wert verkauft und Gerüchten zu folge hat es nicht mal mehr für die Restschuld gereicht.

Anzeigestrategie der Makler: Jeder versucht sein Haus für den Bestmöglichen Preis zu verkaufen. Setzt also erstmal einen viel höheren Preis an. Meinen Beobachtungen zu folge, setzten Makler sehr weit oben an. Bleiben Interessenten aus, muss der Preis reduziert werden. Leute die den Markt beobachten, können sowas sehen und sich nun denken "na dann warte ich mal noch etwas". Was machen nun die Makler? Sie verändern die Anzeige der Art das man es für eine völlig neue hält. Ganz andere Überschrift, andere Fotos (andere perspektiven etc.) Text etwas umgeschrieben. Die Fakten bleiben jedoch.

Tipp für Haussuchende: interessante Anzeigen abspeichern, das man sie später, bei bedarf, vergleichen kann.

 

  1. Besichtigungstermine
    1. Termine koordinieren: nicht 2 oder mehr Interessenten gleichzeitig einladen, das könnte unhöflich wirken. Termine so legen das man nach hinten etwas Puffer hat (ich hatte mich mit manchen etwas verquatscht). Auf alle Fälle Zeit für nehmen für die Interessenten, damit sie sich gut betreut fühlen.
    1. Zum Termin: auch wenn theoretisch ordentlich/nicht ordentlich Nebensache ist, da ja die Immobilie und nicht die Innenausstattung verkauft wird, sollte es trotzdem halbwegs ordentlich und sauber aussehen. Meine persönliche Meinung: Über die Ordnung und Sauberkeit können Rückschlüsse darauf geschlossen werden wie sorgfältig die Leute die hier x Jahre die Immobilie bewohnten diese gepflegt haben.
    1. Wäre ich der Haussuchende, würde ich mir die Toiletten ansehen und testspülen, würde alle Wasserhähne auf Durchfluss warm und kalt testen, die Steckdosen und Schalter ansehen, Lichtschalter testen, den Stromkasten ansehen und die Heizungsanlage begutachten so gut wie es mir möglich ist. Das sind alles so Dinge die Hinweise für den Zustand hinter der Fassade geben. Auch würde ich die Sockelleisten anschauen, den Backofen von Innen sowie die Wände und Ecken (Zustand, Wasserschäden usw.). Das sind Dinge die nicht in 5 min vor dem Termin korrigiert werden können. Setzungsrisse in den ecken entstehen wirklich in den ersten Jahren nach Baufertigstellung, ist die Immobilie aber schön alter als 10 Jahre, hätten sie schon mittlerweile mal ausgebessert werden können (wir hatten 2-3 Risse aber auch im laufe der Jahre "weggeschaut"und einfach nicht mehr wahrgenommen). Kostentreibende Sachen die bei einer Bestandsimmobilie die Folgejahre kommen können sind evtl. das Dach, Fassade und Heizung. Also wie sieht Dach und Fassade aus und wie ist der Zustand der Heizung, wie wird geheizt, wurde regelmäßig gewartet (sehr wichtig bei Verbrennungstechnologie). Seit EnEv2009 muss ein Energieausweiß vorliegen, den kann man sich zeigen lassen (oder nachreichen, da muss man ja nicht so streng sein wenn ohne Makler verkauft wird. Es kann sein das die "otto-normal"-Verkäufer es einfach noch nicht wussten). Auch Interessant sind Dinge wie: Wer steht alles im Grundbuch? (wer weiß was es da für merkwürdinge Sachen/"Lasten" gibt), Wer hat das Haus gebaut (die Geschichte des Hauses), Warum wird das Haus verkauft / Warum ziehen die Hausbesitzer weg? Auch der Zustand der anliegenden Straße ist interessant. Ist sie unbepflastert oder im schlechten Zustand, könnte in den kommenden Jahren eine Sanierung anstehen, an die sich alle anliegenden Grundbesitzer gemäß eines Kommunalabgabegesetztes beteiligen müssen (Laut der Satzung, sind die Anlieger dazu verpflichtet, da es den Wert ihres Grunds steigert.

 

  1. Viele Absagen?
    • Wir hatten auch für ca. 4 Wochen wenige Besichtigungen und die Wenigen haben dann abgesagt. Das kann aber mehrere Gründe haben:
      1. Urlaubszeit? Bei uns war es scheinbar wirklich ein Sommerloch. Nach nur wenigen Wochen sollte man sich noch nicht entmutigen lassen, wichtig ist nicht auf den letzten Drücker mit der Verkaufssache anfangen. Wir hatten die Immobile ein dreiviertel Jahr vorher inseriert und im nachhinein denke ich das es ein guter Zeitraum war. Ich hab gehört im Frühjahr ist das Interesse bei den meisten "sich neu einzurichten" bzw. nach Eigenheimen zu schauen am höchsten und ein zweites hoch kommt nochmal ende August/September "nach dem Urlaub". Laut unser Baufirma sind die Hausmessen im Frühjahr und die im September immer am meisten besucht.
      1. Die andere, offensichtlichere Möglichkeit ist natürlich auch möglich. Das die Immobilie einfach zu teuer für den Zustand angeboten wird. Wenn nun einfach der Preis herabgesetzt wird, können das anderen sehen und denken "Ach ich warte mal noch, vielleicht geht’s noch weiter runter …". Das ist natürlich ganz schlechte Werbung. Der oben beschriebene Maklertrick: Anzeige so verändern, das es wie eine völlig neue aussieht. Andere Überschrift, andere Fotos (andere perspektiven etc.) und Text etwas umgeschrieben.
  1. Zusage
    • Die Hausinteressenten werden natürlich versuchen den Preis runterzuhandeln. Hier gilt ganz klar "Angebot vs. Nachfrage". Sollte die Zusage zu schnell kommen, liegt der Gedanke nah, das der Preis zu tief angesetzt wurde. Ein nachträgliches hochtreiben des Preises ist jedoch sehr riskant, das kann die Interessenten auch verärgern. Wie hier vorzugehen ist bzw. wie weit man mit dem Preis runtergehen kann muss jedem bereits im Vorfeld klar sein. Hier hilft vielleicht wirklich wenn man den Immobilienmarkt aus der Umgebung beobachtet.

 

  1. Notartermin
  • Preis ist geklärt, Zeitpunkt der Übergabe steht fest und sonst haben sich auch beide Parteien geeinigt? Dann ist der Notartermin der nächste Schritt. Stand 2012/2013: der Käufer wählt den Notar, weil er bezahlt ihn ja auch. Hat der Käufer keinen Favoriten kann man natürlich Vorschläge machen. Wichtig hier, so eine Angelegenheit sollte immer über einen Notar geregelt werden. Von wem dieser kommt ist egal. Ein Notar wahrt immer beide Seiten/Parteien, anderenfalls würde er die Zulassung verlieren.
         (Hier mal ein Entwurf wie so ein Notarvertrag aussehen könnte:)

 

  1. Formalitäten danach:
    1. Finanzierung: Die Hauskäufer müssen sich meistens um eine finanzierende Bank kümmern und werden dafür ein paar Unterlagen benötigen (z.b. Grundriss, Anzeige, Fotos, Grundbuchauszug, Gemeindeflurkarte). Die Bank wird einen Vertreter vorbeischicken, dabei geht es darum die Immobilie überhaupt zu sehen (das kein Geld für ein s.g. Luftschloss beantragt wird) und ob es sich dabei wirklich um die Immobilie aus der Anzeige handelt. Der Vertreter wird auch die Räume ausmessen ob die Ist-Quadratmeter mit den Unterlagen bei der Bank übereinstimmen. Laut dem Vertreter der bei uns war wird auf diesem Gebiet viel betrogen, zum einen wird versucht über die günstigeren Immobilienkredite an Geld für andere Zwecke zu kommen, das sind dann die s.g. Luftschlösser. Zum anderen wird viel mit Quadratmetern betrogen (sehr stark wohl bei Eigentumswohnungen in begehrten und teuren Stadtgebieten)
    1. Die Käufer werden sicher nochmal zu ein paar Besichtigungen kommen wollen um die Räume ausmessen wegen Möbel, Arbeitsaufwand für den Einzug, Malern etc.
    2. Wohngebäudeversicherung:  Diese Versicherung muss nicht gekündigt werden und  geht automatisch auf die neuen Eigentümer über. Die haben dann nach Grundbucheintrag 4 Wochen Zeit sich zu entscheiden ob sie bei dieser Versicherung bleiben oder wechseln möchten. Bis zum Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch tragen die alten Eigentümer das Risiko.
    3. Abfallentsorgung:  der Entsorgungsbetreib benötigt eine schriftliche Mitteilung. Diese Mitteilung sollte den vollständigen Namen, Anschrift des neuen Eigentümers sowie das Übergabedatum enthalten. Die neue Anschrift der alten Eigentümer wird ebenfalls benötigt. Achtung: Eine automatische Ummeldung erfolgt nicht durch das Einwohnermeldeamt!
    4. Die Grundsteuer muss leider noch für das volle Jahr bezahlt werden, kann aber dem Käufer in Rechnung gestellt werden. WICHTIG: diesen Punkt im Übergabeprotokoll aufnehmen.
    5. Bis zum Übergabetag muss der Wasser-, Energie(Strom),- Heizungs/Fernwärme- Versorger über den Eigentümerwechsel bescheid wissen.
    6. Am Übergabetag müssen alle Zählerstände notiert werden, Anzahl der Schlüssel u.s.w.

 (So könnte so ein Übergabeprotokoll aussehen)

  1. Kaufpreisauszahlung
    1. Die Käufer zahlen den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto
    1. Der Notar überweist alle noch offenen Forderungen, z.B. Restschulden an die Bank inkl. der geforderten Vorfälligkeitszinsen (siehe hier mein Beitrag wie man Diese evtl. umgehen kann)
    1. Bevor dann der Restbetrag auf das Konto des Verkäufers überwiesen wird, benötigt der Notar noch das von beiden Parteien unterschriebene Übergabeprotokoll und die Kontodaten.