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Planungsphase

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Planungsphase

***diese Seite ist noch in Bearbeitung***

Das Vorhaben:

 

Holzhaus oder "Stein auf Stein"

Günstig oder sehr individuell

Passivhaus, Energieeffizienzhaus oder das nötigste was nach EnEV verlangt ist?

Welchen Hautyp: Stadtvilla, Bungalow, Friesenhaus, Blockhaus, Schwedenhaus …

Wie groß soll es werden? (zum überschlagen 1100€ - 1500€ pro Quadratmeter)

 

Ist man an einen Bauträger gebunden?

Ja - möchte man das? Wenn ja HIER weiterlesen

Nein  -  d.h. Bauträgerfrei und man hat die Qual der Wahl unter (gefühlt) unendlich vielen  Hausbaufirmen.

 

Hilfreich sind Hausmessen, aber man muss Zeit mitnehmen und sich darauf einstellen das jeder etwas anderes für das Beste vom besten hält.

Wenn man noch nicht so richtig weiß was man will, kann so eine Messe auch sehr anstrengend und verwirrend sein. Jede Firma mit ihrem Stand dort hat sehr überzeugende Argumenten für die eigene Sache (Kurzerläuterungen unter den Links):

für und gegen Holz- oder Steinhäuser (s.g. "massiv")

für und gegen Wärmepumpen oder Brennwerttechnik

für und geben diverse Dämm-Materialien

für und gegen Keller

für und gegen Klinker- / Putz- oder Holzfassaden

für und gegen Solarthermie und Photovoltaik

für und gegen Holz- oder Kunststofffenster

für und gegen Rollos bzw. Rollos in Fassade versteckt oder "aufputz"

 

Meine persönliche Fazits aus meiner Erfahrung: 

_es gibt kein „… und was ist jetzt am Besten?“ sondern alles hat bestimmte Vor- und Nachteile und man muss für sich selbst abwägen was besonders wichtig ist und mit welchen Nachteilen man leben kann.

_“aus den Erfahrungen anderer lernen“ - Wir hatten Glück, das aufgrund des niedrigen Bauzins die letzten Jahre wir ein Bauboom in Deutschland hatten. Ich hatte alle die ich kannte (Kollegen, Kita, Nachbarschaft, Verwandtschaft, Freunde und Bekannte) nach ihren Erfahrungen ausgefragt, ob sie Tipps hätten, was sie im Nachhinein anders gemacht hätten, bereuen bzw. nicht berücksichtigt hatten.

_es ist auf alle Fälle sinnvoll andere nach deren Erfahrungen mit ihren Baufirmen zu fragen. Jedoch sollte man die Antwort nicht überbewerten. Wenn ein Bauherr/in sagt „bei uns lief alles super, …keine größeren Probleme…“ oder ähnliches, dann kann das 2 Dinge bedeuten: 1. es gab tatsächlich keine größeren Probleme mit der Baufirma oder 2. die Bauherren waren selten anwesend und haben vieles nicht mitbekommen.

 

Es ist auf alle Fälle sinnvoll sich wenigstens 3 Angebote von verschiedenen Hausbaufirmen einzuholen, das bedeutet leider viel Zeit (Beratungsgespräche u.s.w.) jedoch geht es um eine Menge Geld

 

Sind einige Hausbaufirmen in der engeren Auswahl bzw. Bauträgerfirma akzeptabel ist es an der Zeit die Finanzierung zu prüfen (wie weit kann und will man gehen). An diesem wichtigen Punkt würde ich einen Finanzierungsberater empfehlen (geht ja doch um eine große Sache). Die Beratung sollte Kostenfrei sein, die Berater bekommen ihre Provisionen über die empfohlenen Banken. Unsere Finanzierungsberaterin (hier ein Link) hatte die Baunebenkosten sehr gut geschätzt und sinnvoll aufgerundet, so das am Ende noch Puffer übrig blieb. Baunebenkostenbeispiele sind hier zu finden.

 

Vor Vertragsabschluss!

Es sollte soviel wie möglich vor Vertragsabschluss feststehen. Alles was nachträglich beauftragt wird, ist meist sehr überteuert und alles was nachträglich aus rausgenommen wird ist oft wenig wert. Gerüchten zufolge verdienen viele Baufirmen besonders gut an die Art Bauherren die vorzeitig den Vertrag unterzeichnen und sich über viele Dinge noch keine Gedanken gemacht hatten. Natürlich wird im Verkaufsgespräch argumentiert "...das können Sie sich auch noch später überlegen…" aber das wird sicher sehr viel teurer. Als unerfahrener Bauherr ist es fast unmöglich an alles zu denken, aber man kann versuchen soviel wie möglich zu berücksichtigen.

Spaßvolksmund: "wird ein Standart- WC nachträglich reinverhandelt kostet es um die 200€, wird das gleiche nachträglich rausverhandelt kostet es nur noch 20€". Baufirmen würden solche Vorwürfe natürlich zurückweisen.

 

Hier ein paar kleine Denkanstöße an die man vorher denken könnte:

_Haben alle Räume genügend Fenster? Sind die Fenster groß genug? Normal sind Dreh- und Kippfenster.

_Sind die Fenster auch zu der Seite mit der besten Aussicht (See, Wald oder Nachbars Schlafzimmer)?

_Bei den Dachschrägenfenster, würde ich Velux empfehlen. Die Velux-Fenster sind so gebaut das ganz leicht Außenrolles, Innenrollos, Plissees, Insektenschutz selbst nachgekauft werden können und die Montage ist sehr einfach (für Laien!). Auf der Homepage von Velux gibt es auch Montagevideos. Es gibt verschiedene Fenstertypen, ich würde auf alle Fälle "Klapp und Schwingfenster" empfehlen (wir nutzen fast nur die „klapp“ Funktion)

_Leerrohr vom HWR zum Dach für evtl. später Photovoltaik ("Sonnenstrom") auf dem Dach?

_Schornstein für einen Kamin? Das sollte man genau abwägen. Sollte doch in späteren Jahren der Wunsch nach einem Kamin bestehen, geht das nur noch über ein Außenrohr an der Fassade  und hier muss auch noch genau der Abstand zum Nachbarn eingehalten werden.

_Außenkabel für evtl. Strom und Licht im spätere geplanten Carport, Gartenhaus

oder sonstiges?

_Außensteckdosen, Lan- oder TV-Dosen?

_Preis für jede zusätzliche Doppelsteckdose, Ausschaltung, Wechel- und Kreuzschaltung, Lichtauslass, Lan- und TV Dose schon vorher mit in den Vertrag nehmen (normal möchte jeder mehr als im Vertrag steht) Generell kann jeder Raum mit TV-Dosen (evtl. auch mit Lan) ausgestattet sein, Wohnzimmer und Kinderzimmer sogar mehrere (man möchte in ferner Zukunft vielleicht auch mal umräumen). Steckdosen in den Fensterlaibungen (für Weihnachtsbeleuchtung) scheinen auch sehr groß im Trend zu sein.

_Werden zusätzliche Schalter im Bad für beleuchtete Spiegel- oder Spiegelschränke benötigt oder sind vielleicht beleuchtet Fächer in den Wänden geplant?

_Wird außer für den Herd noch s.g. Starkstrom (3-Phasen-Strom) benötigt? Z.b. für eine spätere Sauna oder sonstiges? (wir haben einen Anschluss im Bad mit Platz für eine kleine Sauna und außen einen Anschluss für wer weiß was die Zukunft bringt. 

_Irgendwelche besonderen Sicherheitstechnik?

_elektrische Rollläden? Wenn ja zentral oder dezentral gesteuert? evtl. Stromzuleitung für elektrische Rollläden am Dachfenster nicht vergessen!

_Schiebetüren (überhaupt sollten alle Räume eine Tür haben statt offenen Durchgang / siehe Thema „nachträgliches raus- und reinverhandeln“)

_zusätzliche Wasseranschlüsse? z.b. für einen Side by Side Kühlschrank mit Wasserspender, im HWR neben Waschmaschine für eine zusätzliche Spüle (hatte ich dann später bei Ikea gekauft und möchte ich nicht mehr missen) oder zusätzliche Außenwasserhähne. Normal wird ein Außenwasserhahn auf der Rückseite des HWR’s installiert, das ist jedoch nicht immer praktisch, wenn dort so gut wie kaum Garten ist (An diese Sache hatte ich leider vorher nicht gedacht und wir mussten verhältnismäßig viel für die zusätzlichen Meter an Rohrleitung und den 2. Anschluss zahlen) 

 _Sanitärinstallationsvorbereitung für spätere Nutzung von Regenwasser für das WC (+Waschmaschine)

 

Zum Grundriss des Hauses. Man sollte sich überlegen was man am bisherigen Grundriss gut fand und was einem nervte. Manchen scheint dieser Punkt nicht so wichtig und viele genügen sich mit den vorgegeben Grundrissen, jedoch sollte man sich bewusst sein das man nie wieder so viel Einfluss darauf hat wie jetzt. Ein paar Ideen die man bei der Planung berücksichtigen könnte, sofern man dies möchte:

Küche offen oder geschlossen? Pro offen: viele mögen diese Variante, da man alles im Blick hat, bei Gästen kurz aufräumen kann und trotzdem dabei ist und eben einfach alles beisammen hat - also wortwörtlich „Wohnküche" (Erfahrungsgemäß versammeln sich die meisten Gäste in der Küche. Pro geschlossen, d.h. separater Raum: Argument hier ist "ich möchte den Essengestank nicht im ganzen Haus haben", oder "ich möchte nicht immer den Abwasch sehen". Wir sind eher "pro offen". Eine gute Idee für "offen" und trotzdem etwas sichtgeschützt ist ein Raum in L-Form wie im folgendem Bild. So schaut man vom Sofa nicht direkt auf die Küche. Eine zusätzliche Sichtschutzwand (blau) separiert auch etwas die Räumlichkeiten. Dadurch wirkt der Wohnbereich etwas größer und man hat mehr "Wandfläche" für die Schränke.

pastedGraphic.png

Eine Kochinsel in der Küche? Für eine Kochinsel muss die Küche etwas größer geplant werden. Standardtiefe der Küchenschränke ist 60 cm. Als Abstandsmaß zum nächsten Schrank bzw. zur Wand nimmt man 1,20 m an (weniger als 1 m ist zu eng). Also mindestbreite für die Küche ist 3 m. Es ist jedoch sinnvoll auch die anderen Küchenschränke in der Nähe zu haben, z.b. hinter der Insel, also +60 cm. Raumlänge der Küche richtet sich auch wieder nach der Insel. Hierbei sollte man die Arbeitsfläche nicht vergessen, 2 m Länge ist ein gutes Maß (jedoch nicht weniger als 1,4 m), +1,2 m zum nächsten Schrank + 0,6 m Küchenschrank. Macht 3,2 m als Mindestlänge. Also 3,2 x 3,6 m ist das Mindestmaß für eine Küche um gerade noch so eine Insel zu realisieren. Im Grundrissbeispiel unten ist die Küche 4 x 5 m.

pastedGraphic_1.png

Wichtig bei einer Insel: Strom, Starkstrom (Kochfeld) sowie Wasser und Abwasserleitung (für evtl. eine Spüle) muss bereits im Fundament verlegt werden.

Küche nahe dem Eingang, Seiteneingang bzw. Garage? Manche mögen kurze Wege für den Wocheneinkauf vom Auto in die Küche. Evtl. sogar ein direkt Zugang von Garage zur Küche bzw. zum HWR oder Speisekammer.

Welche Räume möchte man in welcher Himmelrichtung? Die meisten haben die Küche, HWR, und/oder Gäste WC zur Straßenseite (also Räume in denen evtl. Lärm nicht stört) und Wohnzimmer und Schlafräume zur "ruhigen" Seite. Sinnvoll ist es auch wenn Bad OG direkt über HWR und Gast WC ist, da die Rohrleitungen aus dem OG direkt über den HWR das Haus verlassen können. Ich war schon mal in einem Haus wo das Bad über dem Büro war, dort hat man im Büro gehört das oben jemand gespült hatte.

Ein zusätzlicher Terassenausgang von der Küche? Wer viel Besuch bekommt oder gerne zur warmen Jahreszeit draußen ißt, der findet es sicher sehr praktisch die Lebensmittel und Geschirr direkt von der Küche raus und rein tragen zu können.

Wer die Sonne liebt sollte darauf achten das die Terrasse nach Süden ist, wer seine Ruhe haben will sollte die Terrasse „hinten“ raus statt „vorn“ haben.

Wie viele Fenster und wie groß sollen sie sein? Viele Fenster sind schön und auch Bodentiefe Fenster sind groß im Trend. Man sollte jedoch berücksichtigen, das man auch Schrankstellflächen braucht und überall wo man rausschauen kann, kann evtl. auch reingeschaut werden. Bei so manchen Neubauten frage ich mich ob die Bauherren bei der Planung die Lage des Hauses auf dem Grundstück mit Umgebung berücksichtigt hatten, z.b. wunderschöne große Fensterfront mit Galerie aber direkt zur Straße (!) oder Stadtvilla mit etlichen Bodentiefen Fenstern im EG so das jeder Spaziergänger einmal schön durch das gesamt EG schauen kann (!). Dachschrägenfenster sollten nach Süden eher sparsam eingebaut werden (trotz der schön niedrigen Wärmeübergangskoeffizienten und evtl. schlauer Verkaufssprüche heizt es sich unter Dachfenstern mehr auf)

Wäscheabwurfsystem? Eindeutig nur ein "Nice to have". Die Stelle/der Raum wo man die Wäscheeinwurfklappe haben möchte (meist im Bad) muss natürlich direkt über dem Wäscheraum (meist im HWR) sein. Das muss in der Raumaufteilung berücksichtigt werden. Jedoch „jetzt oder nie“

Abgetrennter Eingangsbereich? Besonders nützlich für die kalte und matschige Jahreszeit, oder wenn die Kinder in der "Sandsaison" den ganzen Kita-Sand mit nach Hause bringen. Der Dreck bleibt dann doch mehr "vorne" und wird weniger im Haus verteilt. Bei vielen Grundrissen ist die Treppe zum OG direkt neben der Hauseingangstür, hier wird der "draußen"-Dreck sicher schnell ins OG transportiert.

Speisekammer oder Abstellkammer? Evtl. lässt sich der Raum unter der Treppe nutzen?

Begehbarer Kleiderschrank? kein Muss aber schön und auch hier muss man überlegen, da dies nachträglich kaum realisierbar ist.

 

Wie steht es Finanziell und Wirtschaftlich um die Firma?  Im Internet gibt es FirmenWissen Portale z.b. Creditreform, solche Auskünfte kosten Geld, aber lieber vorher besser recherchiert als an eine Firma zu geraten die während der Bauphase pleite geht. Ich hatte mir das Finanzprofil für 20€ und die Bonitätsauskunft für 65€ gekauft

 

Angebote für einen unabhängigen Baubetreuer einholen, oder in den Bauherrenschutzbund oder ähnliche Vereine eintreten (da bekommt man jemanden aus der Region zugewiesen und kann außerdem noch auf Rechtsberatung zurückgreifen (nicht in den Mitgliedskosten enthalten!). Sicher sind die Baufirmen nicht so begeistert davon, jedoch wird man sicher als Bauherr etwas ernster genommen. Die Baufirmen kommen an dieser Stelle gern mit Argumenten wie "teuer" und "rausgeschmissenes Geld", aber allein das man einen Ansprechpartner von Fach außerhalb der Baufirma hat, weil wie alle sagen "etwas geht immer schief“, ist viel Wert. Am Besten den Bauvertrag mit Bau- und Leistungsbeschreibung vom Baubetreuer prüfen lassen.

 

Referenzhäuser der Baufirma besichtigen. Hierbei geht es darum Fassade, Dachsteine, Innentüren, Steckdosen, Stromkasten, Heizungsanlage usw. zu besichtigen. Wir wollten die Heizungsanlage mal im Betrieb sehen, da uns die von der Baufirma angebotene Luft-Wasser Wärmepumpe von Firma Tecalor sehr zugesagt hatte. Das besondere hier: der meist etwas laute Wärmetauscher ist hier kein Außengerät wie bei den meisten sondern in der Anlage verbaut, das bedeutet zwar ein etwas lauteres Gerät im Haus, aber wie laut wollten wir im Vorfeld wissen.

 

Spätestens jetzt Angebote für ein Bodengutachten einholen.  Es gibt Auskunft über die Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Bodens und muss sowieso vorliegen bevor die Erdarbeiten losgehen. In den meisten Hausbauverträgen ist das Bodengutachten nicht enthalten und muss in Eigenleistung erledigt werden. Die Bau- und Leistungsbeschreibungen der Baufirmen enthalten im Abschnitt Erdarbeiten meist Sätze wie: "...obere Bodenschicht bis zu einer Tiefe von 30 cm werden abgetragen und seitlich gelagert. Falls tieferer Aushub notwendig ist, wird dies extra berechnet...". Bei allen Leuten die ich gefragt hatte, mussten 40 cm oder mehr abgetragen werden. Deshalb meine Empfehlung (bzw. von meinem Betreuer des Bauherrenschutzbundes) das Bodengutachten vor Vertragsabschluss erledigen (bzw. bei Bauträgergrundstücken dies verlangen) und die Kosten für den zusätzlichen Aushub in die Preisverhandlung mit einfließen lassen. 

Das Angebot für ein Bodengutachten "zur Gründung für ein Einfamilienhaus" sollte folgendes enthalten:

An- und Abfahrt

Baustelleneinrichtung

Abteufen von 2 Rammkernsondierungen (mindestens 6m Tiefe in Seenähe)  

Schichtenansprache / Beprobung

Einmessen der Bohransatzpunkte

Geotechnisches Gutachten (Bodengutachten) nach DIN 1054, DIN 4020 DIN 4021 mit der Darstellung und Bewertung aller maßgeblichen bodenphysikalischen, geologischen und hydrologischen Untersuchungsergebnisse (HGW) inkl. Angaben zur Frosteinwirktiefe, konkrete Angabe der Bodenkennwerten incl. aller erforderlichen erdstatischen Berechnungen für die Gründung (Berechnung der zulässigen Bodenpressungen).

Individuelle Berechnung der Fundamente nach DIN 4017

Empfehlungen zur Erdwärmenutzung

Hinweise und Empfehlungen zu Abdichtungsmaßnahmen bei Grund- bzw. Schichtenwasser, zur Versickerung von Niederschlagswässern und eventuell notwendigen Bodenaustausch- oder Wasserhaltungsmaßnahmen.

 

Zum Thema „…seitlich gelagert..“ bei den Erdarbeiten bedeutet das der gesamte Aushub als große Anhäufung neben dem Bauvorhaben (aber noch auf Grundstück) gelagert wird. Evtl. schon jetzt ein Kopf machen was damit geschehen soll. Entweder das Abfahren des Aushubes vorab mit hineinverhandeln oder das Erdarbeiten- Subunternehmen direkt Vorort ansprechen das sie es begradigen oder an eine bestimmte stelle lagern wo später vielleicht Hochbeete geplant sind.

 

Die meisten Bauverträge enthalten Montage- bzw. Baubedingungen, Liefervoraussetzungen und Grundstücksvorbereitungen. In den Passagen des Vertrages könnten Dinge stehen wie: "… für Transportfahrzeuge befahrbare Straße…", "… notwendige Durchfahrtsbreite und -höhe…", "...Zufahrt darf keine Unebenheiten enthalten…", "...Transportfahrzeuge müssen direkt zum Fundament bzw. Keller fahren können…", "… zusätzliche Kosten für Straßensperrungen oder verkehrsleitende Maßnahmen … ...sind vom AG zu tragen" oder ähnliches. Sowas kann ein Bauherr schwer einschätzen. Daher sollte darauf bestanden werden das die Baufirma vor Vertragsunterzeichnung das Grundstück besichtigt und evtl. anfallende Zusatzkosten vorher ermittelt. Wir hatten als Ergänzung zum Vertrag: "Nach erfolgter Grundstücksbesichtigung vom TT.MM.JJJ sichert der AN zu, das keine zusätzlichen Kosten für Lieferung, Montage, und herrichten des Bauplatzes/Baustellenzufahrt erfolgen…"

(AN = Arbeitnehmer / Baufirma) Laut BSB sollen sich viele Baufirmen hier quer stellen und das nicht einfach so akzeptieren. Andersherum ist es aber auch verständlich, das die Baufirma nicht für jedes erste Angebot eine Grundstücksbesichtigung vornimmt, sondern erst wenn abzusehen ist das es zu einem Vertrag kommt. Spätestens in der finalen Vertragsphase sollte dieser Punkt jedoch erledigt sein.

 

Sind alle Fristen im Vertrag enthalten? d.h. Frist bis wann die Baugenehmigungsunterlagen fertiggestellt

sind, Frist ab Baugenehmigung bis Baubeginn oder Rohbaufertigstellung. Frist bis Schlüsselfertig bzw. Fertigstellung aller beauftragten Gewerke. Was man evtl. vorab nicht weiß: die Baugenehmigung wird auch ohne Baufreigabe erstellt. Das bedeutet das der Bau zwar genehmigt wird aber noch technische Nachweise nachgereicht werden müssen. Dies ist vielleicht auch eine Frist die bereits vorher geklärt werden kann. bis wann spätestens nach erteilter Baugenehmigung alles Technischen Nachweise von Baufirmenseite vorliegen müssen (siehe auch Bauwoche 23)

 

Vorteil / Nachteil von Eigenleistungen 

Vorteil:

hier lässt sich Geld einsparen durch die s.g. Muskelhypothek.

Auch wenn nicht die eigenen "Muskeln", können einige Punkte/Gewerke aus dem Vertrag rausgenommen werden und selbst beauftragt werden. Die Baufirma tut auch nichts anderes - beauftragt Subunternehmen (oft haben die Baufirmen auch s.g. Subverträge in denen sie dann durch die Menge der Aufträge sparen). Diese Organisation, beauftragen der Firmen, Zeitplan managen, Gewerke koordinieren und sicherlich vieles mehr bezahlen wir Bauherren über den Hausbaupreis mit. Wer also Zeit hat und Vorkenntnisse aus dem Baubereich kann hier Geld sparen und sich selbst Angebote einholen und Gewerke beauftragen. Dieser Punkt sollte jedoch nicht unterschätzt werden. Unerfahrenen und berufstätigen Bauherren würde ich davon abraten, jedenfalls bis Fertigstellung Rohbau.

Wir hatten Fliesen, Maler/Spachtelarbeiten und Sanitärobjekte rausgenommen. Wir haben vielleicht nicht weniger für diese Posten bezahlt als es im Angebot veranschlagt war, jedoch sind es deutlich individuellere und ausgefallenere Sachen als die Standarddinge aus der Bau- und Leistungsbeschreibung. In den Bemusterungszentren hätten die Sondergrößen-Fliesen, Vliestapete und -Farbe, Doppelwaschbecken mit Unterschränken und anderes das dreifach gekostet.

 

Nachteil

Wie schon erwähnt hatten wir Fliesen/Fliesenarbeit, Maler/Spachtelarbeiten und Sanitärobjekte in Eigenleistung. Dinge die wir nicht vorausgesehen hatten:

Fliesen hatten wir nicht vom Fliesenleger bezogen sondern sind günstig über Vitamin B bei Raab Kaarcher rangekommen, die Sanitärobjekte haben wir aus der Bäderwelt von Bauhaus. Beides wurde geliefert "an Haustür", d.h. wir müssten zum Liefertermin anwesend sein und die Sachen selbst reinschleppen, so auch die emaillierte Stahlwanne und die 1 Tonne Fliesen (da haben uns Freunde geholfen).

Die Organisation mit den Gewerken der Baufirma muss selbst übernommen werden. Ideal ist wenn die Baufirma all ihre Gewerke abschließt, eine offizielle Abnahme folgt und man dann mit den Eigengewerken anfängt. Nicht immer ist das so möglich. Hier muss viel vor Ort zeit eingeplant werden und man muss sich mit den Streitereien (Revierkämpfen, Hahnenkämpfe) der einzelnen Gewerke auseinandersetzten.

  

Als Bauherr muss man sich auch um eine Bauversicherung kümmern. Spätestens vor dem eigentlichen Baubeginn „vor dem ersten Spatenstich“ muss dieser Punkt erledigt sein.

 

Nach Vertragsabschluss

 

Bauwoche 1: Vermesser beauftragen! Dieser erstellt einen amtlichen Lageplan der auch vom Architekt für die Bauantragsunterlagen benötigt wird und erledigt noch später benötigte Vermessungsarbeiten (nach Fundamenterstellung fürs Bauamt, und nach Fertigstellung). Brauchen tut er den geplanten Grundriss, Flurkarte vom Bauort, geplante Lage des Hauses auf dem Grundstück, sowie auch der Einfahrt, Höhe des fertigen Fußbodens, Angaben zur Abwasserentsorgung.

 

Bauwoche 2: Beleihungsunterlagen (Grundflächen- und Rauminhaltsberechnung) der Baufirma erhalten. Diese wird für den KfW Antrag benötigt.

Anschließend wird der Energiebedarf für das Haus berechnet und KfW beantragt, das dauert ein wieder ein paar Wochen, jedoch wartet die Bank darauf.

Schon mal einen Notartermin machen für die Beantragung einer Grundschuld und rangrichtiger Eintragung ins Grundbuch (wenns schnell gehen soll geht auch erstmal eine Notarbestätigung für den Eintrag, kostet allerdings extra / wenn Grundstück und Haus zusammen finanziert wird, ist dieser Punkt sicher bereits erledigt) 

 

Bauwoche 3 und 4: Pläne mit der Architektin durchgegangen, das dauerte ca. eine Woche, Teils meine Schuld, weil ich noch Änderungswünsche hatte aber auch von der Architektin, da sie nicht immer alle Änderungen übernommen hatte. (kleine Anmerkung meinerseits - ich war auch sehr Detailgetreu und penibel). Wir haben mehrere Bodentiefe Fenster im EG, Laut Architekt ist es egal was laut Plänen Terrasse und Terrassenausgang ist und was später real als dieses genutzt wird. Jedoch ganz so egal ist das auch wieder nicht. Terrassenausgänge haben keine Fensterbänke und bekommen Griffe und Klemmhalterungen um die Tür von außen zu schließen (also „ran ziehen“). Bodentiefe Fenster bekommen eine Fensterbank und dafür keine Griffe. 

 

Bauwoche 5: KfW Unterlagen erhalten

 

Bauwoche 6: Bauantragsunterlagen für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren in 4facher Ausfertigung erhalten. Eines für uns, 3 für das Bauamt. Auf 2 von 4 Exemplaren fehlte auf einer Seite eine Unterschrift. Wie es scheint hat die eine fehlende Unterschrift in dem einem eingereichtem Exemplar nichts ausgemacht.

 

Bauwoche 7: Eingangsbestätigung vom Bauamt für die eingereichten Unterlagen erhalten. Zunächst wurde bemängelt das der Standort des Außengerätes unserer tecalor (Wärmepumpe) fehlt. Jedoch haben wir kein "Außengerät", das haben die Beamten der Behörde in den Unterlagen übersehen. Die Sache hatten wir an Baufirma und Architekt weitergeleitet.

 

Ab Bauwoche 6: (parallel zum Baugenehmigungsverfahren): Ist die Förderung genehmigt kann die Finanzierung finalisiert werden. D.h. allerdings das noch ein paar Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt werden müssen. Z.b. Die rangrichtige Eintragung ins Grundbuch. Also NOTARTERMIN machen, wenn noch nicht erledigt (siehe BW 2).

Die Bank wollte noch eine Kostenaufstellung aller Baukosten vom Architekt oder Bauleiter. Das war bei uns etwas kompliziert, da nicht alle Gewerke in der Hand der Baufirma liegen und wir diese Kostenaufstellung mit der Finanzierungsberaterin gemacht hatten. Die Bank wollte zunächst die Kostenaufstellungen einer Finanzierungsberaterin nicht akzeptieren. Am Ende stellte sich heraus das mehrere Leute der Bank über verschiedene Dinge schauten und nicht durchblickten. Nach dem unsere Finanzierungsberaterin mit der Bank alle Kosten, Punkt für Punkt durchgegangen ist, wurde die Finanzierung endlich (Anfang August) final. 

_Beantragung von Strom/Baustrom, Wasser/Bauwasser und auch gleich Telefon. Dabei müssen, wie üblich Formulare ausgefüllt werden. Vom Versorger haben wir Kontaktadressen bekommen von Elektrikern und Sanitärinstallateur aus der Gegend. Wir haben uns für ortsansässige entschieden.

_ Küchenangebote (mind. 3 / siehe extra Seite) eingeholt

 

Bauwoche 12: Nach 6 Wochen erhielten wir die Baugenehmigung (da es bereits Baugrundstücke waren, reichte das s.g. vereinfachte Verfahren). Jedoch ist die Baugenehmigung noch nicht die Baufreigabe, dazu müssen diverse "technische Nachweise" noch nachgereicht werden, z.B. die Prüfstatik. Ein Scan der Baugenehmigung haben wir umgehend an die Baufirma weitergeleitet.

Genehmigung für den Wasseranschluss ebenfalls erhalten.

 

Bauwoche 14:  Termin mit Baufirma zur „Bemusterung“. Zu diesem Termin werden noch mal alle Fragen durchgegangen, alle Punkte der Spezifikation wurden gecheckt. Details wir Treppenstufen, Geländerfarbe, Dachziegel, Türen, Türklinken u.s.w. wurden besprochen. Wir bekamen den tipp uns jetzt schon beim Schornsteinfeger zu melden, da es da manchmal zu Problemen kommen kann. Normalerweise werden bei diesem Termin auch Fliesen und Sanitärobjekte besprochen, die hatten wir jedoch in Eigenleistung.

Den Schornsteinfeger haben wir umgehend kontaktiert um ihn über unser Bauvorhaben mit Kamin und Lüftungsanlage informiert. Er war dann auch behilflich bei der Auswahl eines „DIBT“ konformen Kamins. (Bei Lüftungsanlagen und/oder Abluft die nach draußen muss der Kamin „raumluftunabhängig“ betrieben werden)

 

Bauwoche 15: Küchenvertrag unterzeichnet und Installationsplan an Baufirma weitergeleitet.

_Zaunangebote eingeholt (muss jeder individuell entscheiden wie wichtig ein Zaun ist)

 _Baubetreuer über den Stand der informiert und Vertrag zur „Qualitätssicherung der Bauausführung“ finalisiert.

 

Bauwoche 23: Die Sache mit der Prüfstatik könnte auch in 3 Wochen erledigt sein, jedoch wird dieser Berechnungszeitraum von Baufirmen gern als Zeitpuffer genutzt wenn die Auftragsbücher voll sind. Im Bauvertrag mit der Baufirma sind genau Fristen für die Fertigstellung des Hauses definiert sowie auch die Vertragsstrafe. Natürlich möchten die Baufirmen das umgehen, also nutzen sie den Puffer zwischen Baugenehmigung und Baufreigabe und zögern lieber die Prüfstatik hinaus die für die Baufreigabe benötigt wird als eine Fristüberschreitung zu riskieren.

Hier aber Achtung was genau im Vertrag steht. In unserem VOB-Vertrag war eindeutig geregelt, das das Haus nach spätestens 9 Wochen nachdem die „bestandskräftige und wirksame Baugenehmigung“, Abtretungserklärung der Bank und diverse Mitwirkungspflichten (z.b. Kücheninstallationsplan) vorliegen aufgestellt wird. Wir hatten bereits seit 11 Wochen die Baugenehmigung und hatten "höflich" auf den Vertrag hingewiesen und an Vertragsstrafen erinnert, als Antwort kam vom Vertriebsleiter dass "zur bestandskräftigen und wirksamen Baugenehmigung, der Baufreigabe, eben auch die Prüfstatik zählt und die liegt noch nicht vor".

Das stimmt nicht:

Laut BSB Baubegleiter und Baubehörde ist die Baugenehmigung bestandskräftig und wirksam wenn nicht innerhalb 14 Tage nach erhalt widersprochen wird. Die Statik zählte zusammen mit den "technischen Nachweisen" theoretisch zu den Bauantragsunterlagen. Seit dem das Verfahren etwas gelockert wurde und die Baugenehmigung ohne Baufreigabe erteilt werden kann ist es zulässig die Prüfstatik nachzureichen.

_Die s.g. Ausführungszeichnung wurde mit dem Bauleiter finalisiert. Hier werden noch mal alle Details im Grundriss durchgegangen. So wie es in diesen Plänen verzeichnet wird es auch „ausgeführt“. Aufgrund meiner Detailgenauigkeit dauerte die Sache eine Woche.

 

Bauwoche 27: 3 Wochen vor Baubeginn hab ich beinahe täglich den Bauleiter kontaktiert, um den Prozess voranzubringen (ohne hatte ich das Gefühl das nicht passiert). Außerdem wurde der Fliesenleger beauftragt, die die Bauversicherung und der Vertrag mit dem unabhängigen Baubetreuer finalisiert. Auch die Dixi-Toilette wurde bestellt (die Standardkabine für 22€ /Woche, + handreinigungsspender 3€/woche).

Paparallel haben wir den ortsansässigen Elektriker und Sanitärinstallateur kontaktiert wegen Baustrom und -Wasser (Bauwasser wurde für unser Holzhaus nicht benötigt). Der Elektriker hat sich um die Formalitäten gekümmert und einen Baustromkasten aufgestellt. Mit dem Sanitärinstallateur haben wir Fundament und Liefertermin abgestimmt.

 

Bauwoche 30: offizieller Baubeginn

 

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